Achetez ou vendez votre bien immobilier en Viager à Sarlat-la-Canéda

Votre agence immobilière à Sarlat-la-Canéda, TRANSIMMO, vous propose de rechercher des affaires à vendre en viager. Ces affaires sont sélectionnées pour répondre à des critères stricts afin de valoriser votre investissement :

– propriété sans travaux importants de gros œuvre,

– propriété bien placée dans un environnement privilégié,

– propriété rénovée pour être aux normes d’habitabilité pour permettre le maintien à domicile de personnes à mobilité réduite.

C’est un viager occupé sur une tête avec un horizon d’investissement de 10-12 ans. Ce viager concerne des propriétés situées en ville ou à proximité immédiate d’un centre bourg tout commerce.

Il s’inscrit dans le cadre de la facilitation du maintien à domicile de personnes âgées. Le développement du maintien à domicile est un véritable enjeu de société. Une alternative aux maisons de retraites coûteuses et souvent indisponibles. Il y a donc un véritable marché compte tenu de l’évolution démographique de notre pays.

Le viager “Izyvivre” a pour objectif de participer au financement des travaux nécessaires à ce maintien à domicile, tels que:

– l’aménagement d’un rez-de-chaussée en lieu de vie;

– l’installation d’un ascenseur;

– la transformation d’une salle de bains en salle d’eau avec douche à l’italienne;

– les mises aux normes électriques et de sécurité;

– la vérification de l’accessibilité et son adaptation à la situation du vendeur.

L’idée est que l’affectation contractuelle du versement du bouquet par le débirentier soit affectée en tout ou partie à la rénovation du bien vendu permettant un maintien à domicile en toute sécurité. L’acquéreur est investisseur dans la mise aux normes de son logement avec l’opportunité, à terme, de le louer à des personnes en situation de dépendance ou bien de l’occuper lui-même.

Nous avons établi un profil de candidat à la vente en viager dans cette formule:

– un homme ou une femme de plus de 70 ans possédant un bien en pleine propriété dans un environnement urbain ou semi urbain.

Vous pourrez acquérir un bien immobilier certifié après une expertise immobilière indépendante qui limite les risques de dépenses importantes avant le terme de l’horizon d’investissement.

Un achat en viager occupé veut dire que vous investissez dans un logement alors que son ou ses propriétaire(s) appelé(s)  le crédirentier  continu d’occuper le lieu sa vie durant. En effet le crédirentier conserve un droit d’usage et d’habitation sur le bien. C’est une stratégie patrimoniale intéressante dans le long terme. Comment ça marche ?

Le prix d’acquisition est égal à la valeur vénale minorée de la valeur de l’usufruit. L’acquisition se fait contre le paiement optionnel d’une somme appelée le bouquet et le versement d’une rente mensuelle due jusqu’au décès du crédirentier : la rente viagère. Plus le bouquet est élevé et plus les rentes viagères sont faibles.

 Prenons un exemple concret pour bien vous faire comprendre l’intérêt économique de cet investissement. Il s’agit de l’acquisition d’un bien dans le centre de Carsac-Aillac pour un montant de 190 000€. Ce bien appartient à une femme de 72 ans. La valeur de la Nue Propriété (celle achetée par le débirentier) est de 41,7% ceci compte tenu de l’ espérance de vie du crédirentier qui est de 22 ans.

Pour un vrai viager (rente sans bouquet), le calcul de la rente annuelle se fait ainsi :

Nue-propriété : 190 000 € x 41.7% (N-P) = 79 230 €

Bouquet : 79 230 € – 0 € = 79 230 €

Rente annuelle : 79 230 € x 5.5% (taux de rente) = 4 358 € / an

La rente viagère sera donc de 4 358 € par an.

Ainsi, si le viager dure 22 années alors le cumul des arrérages (cumul des sommes versées au titre de la rente annuelle) sera de 95 876 € (hors indexation de la rente) pour un bien immobilier d’une valeur de départ estimée à 190 000 €.

Pour un viager avec versement d’un bouquet , le calcul de la rente annuelle se fait ainsi :

Nue-propriété : 190 000 € x 41.7% (N-P) = 79 230 €

Bouquet : 79 230 € – 39 230 € = 40 000 €

Rente annuelle : 40 000 € x 5.5% (taux de rente) = 2 200 € / an

La rente viagère sera donc de 2200 € par an.

Ainsi, si le viager dure 22 années alors le cumul des arrérages (cumul des sommes versées au titre de la rente annuelle) sera de 48 400 € (hors indexation de la rente) plus 39 230€ de bouquet soit 87 630 € pour un bien immobilier d’une valeur de départ estimée à 190 000 € qui occasionne une marge de 102 370 €.

Votre investissement vous aura rapporté 102 370 € pour un investissement sur 22 ans soit 3 983€ / an.

1) Pas de banque à convaincre

L’investissement est faible car il ne porte que sur une partie de la valeur de la nue propriété.

Le recours à l’emprunt n’est pas aisé car le crédirentier bénéficie d’une clause résolutoire en cas de non paiement de la rente viagère et d’un privilège de vendeur. En cas de nécessité d’emprunt il convient d’apporter d’autres garanties à la banque.

2) Vous n’avez pas de locataire à trouver et de gestion locative à effectuer

Vous êtes le propriétaire d’un bien occupé et le vendeur en viager est l’occupant de votre bien.
Pour vous, c’est un occupant idéal car il ne fera aucune dégradation et prendra soin de son chez-soi. Vous n’aurez aucun stress de gestion locative ( turn-over; état des lieux, vacances locatives)
C’est un investissement serein et chaque mois l’occupant vous fait “économiser” une quote-part de la valeur de l’usufruit que vous n’avez pas eu à payer  au moment de votre acquisition. Il ne peut pas y avoir d’impayés dans cette formule car l’intégralité de la décote a été soustrait au moment de l’acquisition.

 3) Vous vous constituez un capital de façon indolore sur une quote-part de vos revenus consacrés à cet investissement. Il convient toutefois d’avoir un capital de 30 à 50 000€ pour s’acquitter du bouquet.